「建物が建たない土地（建物不可物件）」の賢い活用法

「建物が建たない土地（建物不可物件 ）」と聞いて、地主さまはどのようなイメージをお持ちでしょうか。
相続したものの使い道が思い浮かばない、売るほどではないが固定資産税や草刈りの手間だけがかかる――。
「この土地、どうしたらいいのだろう」と、答えが出ないまま時間だけが過ぎているケースは少なくありません。

特に、電車の高架下やモノレールの下、法規制の関係で建物が建てられない土地は、活用が難しい土地として扱われがちです。
しかし実は、そうした土地だからこそ向いている活用方法があります。

本コラムでは、「建物が建たない土地」の賢い活用法として、コインパーキングという選択肢を、実例を交えながらご紹介します。

建物が建たない土地は「価値がない」わけではありません

建物が建たない＝収益にならないと考えてしまう地主さまは多くいらっしゃいます。
用途地域や接道条件、そして高架下やモノレール下といった制約がある土地は、確かにアパートや店舗といった建物活用は難しい場合があります。

しかし、視点を変えると「建物が不要な土地活用」という考え方が見えてきます。
その代表例がコインパーキングです。

駐車場経営は、建物を建てる必要がなく、地面を整備するだけで始められる土地活用です。
そのため、高さ制限がある土地や、構造物の下にかかる土地でも活用できるケースが多くあります。

実際に当社が運営している「ショウワパーク大船駅前」は、土地の一部が大船モノレールの下にかかっており、建物が建てられない条件の土地でした。
鎌倉市最大のターミナル駅である大船駅周辺は賑わいがあるものの、「ここは駐車場にするしかない」と判断されていた土地です。

こうした土地でも、立地と需要を見極めれば、十分に土地の価値を引き出すことができるのです。

電車の高架下・モノレール下とコインパーキングの相性

電車の高架下やモノレール下の土地は、地主さまにとって悩みの種になりやすい存在です。
騒音や振動、建築制限といった理由から、長年そのままになっているケースも珍しくありません。

一方で、こうした場所はコインパーキングにすれば活かせる可能性があります。

高架下やモノレール下の土地は、駅から少し距離があるケースも珍しくありません。
実際に、当社が運営する新幹線高架下のショウワパーク綱島東5丁目も、最寄りの綱島駅から徒歩約15分の場所にあります。

それでも、周辺の住宅地や幹線道路、近隣施設の利用者による日常的な駐車ニーズがあり、立地特性に合った需要を捉えることで、安定した運営が可能となっています。

周辺環境や利用シーンを丁寧に見極めることで、一見すると条件が厳しそうな土地でも、活用の道が見えてくる場合があります。 当社が2007年に取得し運営を開始したショウワパーク大船駅前も、まさにこの条件に当てはまります。
返済には時間がかかりましたが、コインパーキングとしての収益性は非常に高く、多い月には1台あたり約8万円程度の売上になることもありました。

もちろん、常に同じ売上が保証されるわけではありません。
大切なのは、無理のない計画と、長期的な視点です。
高架下という制約のある土地でも、需要に合った形で活用すれば、安定した土地活用につながる可能性があります。

「自分で経営」も「貸すだけ」も選べるのが駐車場活用

駐車場経営というと、「自分でやらなければならない」という印象をお持ちの地主さまもいらっしゃいます。
確かに、自主管理で経営する方法も一つの選択肢です。

一方で、土地を業者に貸して運営を任せるという方法もあります。
この場合、設備投資や日々の管理、トラブル対応は運営会社が行い、地主さまは土地を貸すだけ。
手間をかけずに土地活用をしたい、家族間トラブルを避けたいという方には、検討しやすい形です。

どちらが正解ということはありません。
地主さまのご年齢、資金状況、相続の予定、リスクに対する考え方によって、最適な方法は変わります。

当社では、「自分で駐車場経営をしたい」という考えを否定することはありません。
その上で、「貸すだけ」という選択肢も含め、比較検討していただくことが大切だと考えています。

「うちの土地でもできるのだろうか」
「建物が建たない土地でも活用できる？」

そう感じた地主さまは、まずは収益シミュレーションだけでも行ってみませんか。
数字を知ることで、土地活用の選択肢がぐっと現実的になります。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 建物が建たない土地（建物不可物件 ）でも必ずコインパーキングにできますか？
A. 土地の形状や法規制、周辺環境によって可否は異なります。まずは現地調査と簡易診断をおすすめします。

Q. 初期費用が心配です。
A. 自主管理の場合と、土地を貸す場合で費用負担は大きく異なります。地主さまの状況に合わせたご提案が可能です。

Q. 相続対策としても有効ですか？
A. 現金収入が得られる点や、土地を手放さずに活用できる点から、相続を見据えた土地活用として検討される方も多くいらっしゃいます。