知識ゼロからのコインパーキング経営  ~プロが教える成功ポイント~

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コインパーキング経営 準備編

コインパーキングの運営形態は大きく2種類!おススメはどっち?

更新日:

2022年5月26日

1.コインパーキング運営形態の種類

コインパーキング開設にあたって、はじめに検討しなくてはならないのが運営形態です。まず、コインパーキングの運営形態の種類と特徴をまとめた表をご覧ください。

 

コインパーキングの運営形態の種類と特徴

大きく分けるとコインパーキングの運営形態は、コインパーキングの運営会社が運営する「一括借り上げ方式」と土地を管理している人が自ら運営する、「管理委託方式」があります。前者はコインパーキング運営会社が地主から土地を借り上げてコインパーキング経営を行い、地主には定額の土地賃料が支払われます。後者は運営管理のみを業者委託する方法で、全面委託から一部のみ委託のケースまであります。

 

コインパーキングを始める場合、土地はA自己保有地、B賃借地、C店舗・施設・商店街の駐車場を利用するケースがありますが、どの場合においても運営形態は①一括借り上げ方式②管理委託方式のいずれかになります。

 

2.①一括借り上げ方式の特徴

平たく説明しますと、コインパーキング運営会社に運営をすべて任せる運営方式となります。駐車場の経営状態にかかわらず契約業者から毎月一定額の賃料が支払われます。稼働状況で収入が変動するリスクは運営業者が被るため、土地所有者の毎月の収入は安定しますが、自己運営に比べるとリターンが低くなるケースが多くなります。

 

土地の賃料ですが、コインパーキング業界の慣例では、「毎月の賃料」=「1台あたりの賃料」×「駐車台数」とすることが多いです。保有地に運営会社がコインパーキングを図面として落とし込んだ結果、駐車スペースが10台取れる場合は「1台あたり2万円」×「10台」=「毎月20万円の賃料」で賃借する提案がなされます。

 

「一括借り上げ方式」は集客から集金、駐車場の設備機器などのメンテナンスまで全運営を運営業者が行いますので、土地オーナーはノータッチとなり、売上げが上下しても賃料には一切関係しません。ただし売上げが良いのに賃料が低すぎるアンバランスは好ましくありませんので、契約を延長する場合などの節目には、賃料を交渉できるかもしれません。逆に売上が予想よりも低くなってしまった場合には値下げ交渉が来る可能性もあります。そのためコインパーキング運営業者が売上げを上げるための引き出しをどのくらい持っているのか?を把握しておきたいものです。「一括借り上げ方式」を選択する場合は最初が肝心です。経験と実績のある運営業者を選び、複数の運営業者に見積りを依頼した上で、契約する業者をしっかりと見定める必要があります。他社との差異化として弊社は、コインパーキングはじめ、様々な施設の「混雑・空き情報」がスマホで確認できるサービスを関連会社で展開しており、それを採用しております。

 

売上げを確保し経営を安定させるために土地に建物を建て、1階をコインパーキング、2階に貸し倉庫や店舗を作る提案をする会社もあります。賃料の高低だけではなく、「なぜ、その賃料になるのか?」を理解した上で契約する業者を選ぶことが大切です。

 

 

3.②管理委託方式の特徴

管理委託業者に管理委託する方法で、コインパーキングに施工された状態の土地を業者に定額で管理してもらう方式です。整地や機器・看板類の設置など初期費用はすべて自分で出します。コインパーキングの売上げが全て収入となり、委託業務の内容で経費が増減します。管理運営を部分的に自前で行えば経費はカットできますが、運営する手間は大きくなります。管理委託方式は自分の集客努力が売上となって返ってくるため、やりがいのあるものになりますが、失敗した場合のリスクも自己責任になるため、注意が必要です。

 

4.運営形態の選び方

 

2種類の管理運営方式についてリスク・手間などの比較をしてみました。

リスク・リターン 【低い】①一括借り上げ方式 <【高い】②管理委託方式

収入の安定    【安定】①一括借り上げ方式 >【不安定】②管理委託方式

運営管理の手間  【不要】①一括借り上げ方式 <【手間】②管理委託方式

 

 

「管理委託方式」はコインパーキングを自己経営することになりますので売上によって収入が変わります。「一括借り上げ方式」よりハイリスクではありますが駐車場が繁盛すれば高い収益が期待できます。一方、リスクを抱えながら駐車場経営をしたくない方、副業で駐車場経営するので経営はまるごと業者に任せたい方には、一定収入が得られる「一括借り上げ方式」が合っています。

 

さて、冒頭でコインパーキングを開業するにあたって利用地が3種類あるとお伝えしましたが、このうち、C店舗・施設・商店街の駐車場をコインパーキング化する場合は、「一括借り上げ方式」と「管理委託方式」の合わさったような運営形態をとります。店舗駐車場であることから混雑時間帯は店舗のお客様専用としたいため、一般利用者の駐車場料金を高めに設定することが多いです。 コインパーキング利用としての一般客が制限されるため、場合によっては借り上げ賃料を払うと赤字になってしまう事もあり、逆に管理委託料を頂くケースもあります。余談ですが青森県の某ホテルが、ねぶた祭り期間に駐車場を1時間5千円に設定したところ、「高すぎる。」と全国ニュースになったことがありますが、これは儲けるために高め設定したのではなく、ホテル利用者が駐車場を使えなくなる事態が起きないようにという配慮であったと思われます。

 

運営形態一括借り上げ方式と管理運営方式における利益と費用の割合イメージを下図に示しました。棒グラフ全体はコインパーキングの売上げであり、ここから管理費や固定費を引いた残りが利益となります。

 

以上の他に、自分自身が運営管理へ使える時間も考慮しながら運営形態を選ぶと良いでしょう。

 

成功ポイント

・コインパーキング運営の委託には、①一括借り上げ方式と②管理委託方式がある。

・①一括借り上げ方式は初期投資ゼロで始められ、安定した収入が魅力である。

・②管理委託方式は経営リスクはあるが繁盛すれば利益が上がる。

・遊休地を手軽に活用したい方には①一括借り上げ方式が無難であり、本格的にビジネスにしたい場合は②管理委託方式を検討すると良い。

 

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